Je ne vous apprends rien en disant que l’argent est un sujet délicat et souvent controversé. En effet, on dit souvent que « l’argent ne fait pas le bonheur », mais force est de constater qu’il permet tout de même de faciliter pas mal les choses pour s’en rapprocher.

Que celui qui n’a jamais rêvé de tout ce qu’il pourrait faire avec plus de revenus me jette la première pierre. Une nouvelle voiture ? Un voyage paradisiaque ? Un avenir plus solide pour ses enfants ? Une retraite anticipée ? Je pourrais remplir des pages tellement les idées sont vastes et sans fin.

Et évidemment, je ne déroge pas à cette règle. C’est pourquoi j’aimerais partager avec vous l’expérience d’un projet immobilier qui m’a permis, sans grande prétention, de faire un premier pas vers mes objectifs personnels.

Laissez-moi passer en revue les étapes importantes que j’ai dû franchir pour mener à terme ce processus. Comme vous pourrez vous en rendre compte, ce fut loin d’être un long fleuve tranquille. Mais comme on dit, « À vaincre sans péril, on triomphe sans gloire » !

I have a dream !

Le mental et la force de caractère sont deux atouts importants dans nos vies de tous les jours. Cela nous permet de garder le cap et d’aller au bout des processus qu’on entreprend. Les investissements suivent également cette même logique. Vous êtes sans aucun doute l’acteur principal pour mener à bien votre futur projet, mais également son plus fervent détracteur. 

En effet, si on ne parvient pas à surmonter les angoisses et les réticences liées au domaine financier (personne n’aime perdre de l’argent, c’est tout à fait humain, moi le premier), on risque de faire une croix sur nos objectifs avant même d’avoir entamé la moindre démarche.

J’ai la chance d’être assez obstiné (ascendant borné) et de toujours mettre tout en œuvre pour aller au bout de mes idées. Après avoir découvert l’immobilier sur le tas et effectué de longues analyses (je suis fonceur mais j’essaye d’éviter les murs dans la mesure du possible), j’ai décidé de me jeter à l’eau ! 

Sans le savoir, j’embarquais pour un périple de près d’un an, parsemé de pièges et d’embûches. Mais rien n’aurait pu me faire changer de cap, j’étais prêt et je voulais aller au bout de ce voyage.

Budget et recherche immobilière 

« Oui, ok c’est bien joli tout ça, mais cela ne nous dit pas en quoi consiste ton projet ». Ne vous inquiétez pas, j’y viens de ce pas.

Avant cela, je tenais juste à donner une petite précision pour les sceptiques d’entre vous concernant le budget de départ (ce n’est pas du tout péjoratif, j’en faisais partie également avant de réaliser ce projet).

Le budget est d’ailleurs souvent la bonne excuse pour ne pas se lancer. Malheureusement pour moi, mon deuxième prénom n’est pas Crésus et je ne proviens pas non plus d’une longue lignée de nobles.

J’avais, à force de travail et de sacrifices, réussi à me constituer une épargne au fil du temps (pour être transparent avec vous, j’avais environ 10 000 € à disposition au moment de concrétiser le projet). 

Chaque situation est évidemment différente mais je pense sincèrement que quiconque peut y arriver. Je pourrais vous détailler en long et en large les trucs et astuces mais ce n’est pas le but de cet article. N’ayez crainte, j’ai recensé dans un guide sur la liberté financière (gratuit de surcroît) certaines techniques de base pour gonfler votre épargne, sans pour autant changer votre mode de vie.

Prendre la décision d’investir et s’y tenir c’est bien, savoir ce qu’on va faire dans le concret, c’est mieux. Me voilà en quête de mon premier achat dans la peau d’un investisseur. Assez hésitant au départ, je me sens assez vite à l’aise dans ce nouveau rôle. Le choix n’est pas facile pour autant. Il y a énormément de possibilités (je crois que c’est ce qui me plait le plus dans ce domaine), des bonnes et des moins bonnes, des faciles et des plus complexes. 

Après plusieurs dizaines de visites toutes aussi variées les unes que les autres, je pense enfin avoir trouvé quelque chose qui pourrait me convenir. Malheureusement, mes hésitations avant de soumettre une offre se sont avérées fatales, le bien m’était passé sous le nez ! 

Tel un boxeur qui se relève après avoir été envoyé au tapis, je me remets à la recherche de la perle rare. Mon obstination légendaire finissait par payer (« oui on s’en doute sinon on serait pas occupé à lire ton roman ! ») et je trouvais enfin l’opportunité immobilière que j’attendais. Maintenant, il fallait être fin et astucieux pour essayer de l’acquérir au meilleur prix (les bonnes affaires se font à l’achat, c’est bien connu) !

Mon premier investissement immobilier

J’ai acheté un cabinet dentaire ! « Mais attends une minute, tu es dentiste aussi en plus d’être investisseur ? ». Non pas du tout, mais le bâtiment qui a retenu mon attention possède une composition un peu particulière. 

Au rez-de-chaussée, un cabinet dentaire, qui ne donnait pas réellement envie d’aller y soigner une carie si vous voyez ce que je veux dire. 

 

 

 

 

Au 1er étage, un volume intéressant qui avait subi pas mal de transformations au fil du temps à en croire l’agencement des pièces. 

Au 2ème étage, on retrouvait des chambres (enfin ce qui ressemblaient le plus possible à des chambres). Même en omettant que la déco datait de Mathusalem et la vétusté des installations techniques, c’est loin d’être le tableau rêvé pour un premier investissement. 

Malgré cela, je ne changeais pas d’opinion (on dit souvent que la première impression est la bonne). J’avais décelé quelque chose et je comptais bien aller au bout de mon idée. Premier obstacle : convaincre le propriétaire de me céder sa merveilleuse demeure pour un budget qui conviendrait à la ligne directrice que je m’étais fixée…

Parlons-en justement du prix. Le bien était affiché à 160 000 €, rien que ça ! J’avoue que les volumes, l’emplacement et le matériel dentaire désuet étaient bien sympathiques, mais cela me semblait trop élevé pour envisager transformer la citrouille en carrosse doré.

Je ne vais pas vous faire un cours entier sur la négociation, j’ai déjà fait un article à ce sujet précédemment mais il était évident que j’allais essayer de faire diminuer ce prix par tous les moyens possibles à ma disposition. 

Au vu de l’ampleur de la tâche pour la rénovation et du nombre de visites infructueuses avant la mienne, j’étais en position de force pour débuter ce jeu. Au décompte final, c’est bien moi qui ait été désigné vainqueur. Ma dernière offre, avoisinant les 130 000€, avait été contresignée par le vendeur, certainement pas de gaieté de cœur. Mais qu’importe, j’allais devenir l’heureux propriétaire de cette habitation délabrée. Il restait un « infime » détail à régler avant cela : trouver l’argent pour la payer !

 

Trouvez les finances pour votre investissement 

Après avoir signé un compromis de vente à l’agence, le deuxième obstacle se dressait devant moi : je devais trouver les fonds nécessaires assez rapidement. Tout naturellement (et tout naïvement également), je me suis tourné vers les banques pour m’aider à avancer dans mon projet. J’entends de nouveau la foule des sceptiques se lever pour me fustiger « Les banques ne prêtent plus d’argent, tu nous mènes en bateau ». N’ayez crainte, je ne suis pas là pour vous raconter des histoires, hormis la mienne évidemment. Il est vrai que les règles d’obtention de crédits hypothécaires ont tendance à se durcir avec le temps, mais ce n’est pas pour autant qu’il est impossible d’en obtenir !

Armé de courage, je me lançais corps et âme dans la tournée des banques (moins bibitif que celle des bars mais tout aussi saoulant pour certains). Après ma première virée, je me rendais vite compte que mon courage ne suffisait pas pour convaincre mes interlocuteurs. 

Au final, je n’étais qu’un client lambda qui pensait impressionner le banquier avec ses belles idées décrites sur un bout de papier. Je décidais alors de renforcer mon armement pour les prochains rendez-vous. J’avais préparé, non sans mal il faut bien l’admettre, un dossier en béton. J’avais beaucoup appris de mes premiers rendez-vous, certes un peu brouillons, mais tellement instructifs. 

Quelle ne fût pas ma satisfaction quand un banquier rendait les armes en disant : « Avec un dossier aussi bien ficelé et un projet aussi bien réfléchi, je ne vois pas pourquoi la décision pourrait être défavorable ». J’avais franchi la seconde haie, non sans devoir me délester d’une partie de mon épargne pour y arriver. En effet, malgré le dossier et le courage, une contribution personnelle au projet était nécessaire pour rassurer définitivement le banquier de ma crédibilité. Peu m’importait, j’avais enfin les reins assez solides pour continuer mon aventure !

Agencement, plans et c’est parti

Franchir les deux premières étapes était certes une belle avancée dans ma nouvelle carrière de serial investisseur, mais la route était encore longue jusqu’à la ligne d’arrivée. L’avantage avec la lenteur de l’administration belge (je ne pense pas qu’on soit les seuls dans ce cas), c’est qu’on a bien le temps de faire mûrir ses réflexions avant d’être officiellement le maître des lieux. Pour ne rien vous cacher, j’avais déjà l’idée de diviser cet immeuble dès les premiers instants de la visite. Je ne savais pas encore comment mais je savais que c’était la bonne idée. 

Une fois les plans réalisés (ça aide d’avoir travaillé dans l’informatique dans une autre vie), je pouvais m’amuser à trouver l’agencement le plus optimal pour atteindre mon objectif. 

On ne va pas se mentir, le but ultime de tout investissement est d’en retirer le maximum d’argent. J’ai partagé ensuite mes idées avec un architecte. Je vous conseille vivement leur aide si vous voulez encore avoir des cheveux sur la tête après soumission du dossier à l’urbanisme. Quelques adaptations à gauche et à droite et mon dossier était prêt à être envoyé. Cette étape m’a paru relativement simple et agréable, au même titre que l’architecte, qui a apprécié que son travail soit déjà prémâché en amont.

Je vous avoue que l’attente pour l’obtention du précieux sésame m’a paru une éternité. Je ne suis pas d’un naturel inquiet mais je mentirais en disant que j’étais complètement serein en attendant le verdict. 

Mon projet aurait pu s’effondrer comme un château de cartes sans cette autorisation tamponnée par les autorités compétentes. « Tu parles, tu parles, mais on ne sait toujours pas ce que tu vas en faire de ton taudis ». Excellente remarque ! J’ai donc fait la demande pour diviser ce grand bâtiment en 2 appartements (l’un d’une chambre au rez-de-chaussée et l’autre en duplex 4 chambres au 1er et second étage). Rien de très original pour le 1er logement, j’en conviens aisément. Le second, par contre, est plus osé. 

L’idée initiale était d’exploiter ces 4 chambres dans une colocation. Cette solution m’est tout de suite apparue évidente au vu de l’agencement et de la situation (le bien se situe près des écoles et non loin des centres urbains). Il ne restait plus qu’à croiser les doigts et attendre. Malgré cette appréhension, il fallait tout de même mettre à profit ce moment creux pour préparer au mieux le début du chantier, avant le jour de passation de l’acte de vente officiel.

Trouver les bons entrepreneurs 

« Tant qu’on y est, tu vas nous dire que tu as aussi travaillé dans le bâtiment dans une autre vie ! ». Non rassurez-vous, j’ai deux mains gauches pour les travaux, au grand dam de ma femme. Par contre, contacter des entrepreneurs, expliquer mon projet et analyser des devis (et les négocier tant qu’à faire), ça j’en suis capable. J’ai donc optimisé les quelques mois de délais pour faire mon marché. 

Soyons franc, ce n’est pas simple de faire le bon choix. Entre ceux qui ne répondent pas, ceux qui ne se présentent pas, ceux qui ne rendent pas d’offre et ceux qui sont à côté de la plaque, il y a un sacré écrémage qui se fait naturellement. Je pourrais évidemment écrire un livre complet sur les aspects techniques à prendre en considération ainsi que sur les mises en garde pour débusquer les charlatans. Afin d’épargner les courageux lecteurs et de mettre fin au suspense insoutenable de ce récit, je garderais tout cela bien au chaud pour un prochain monologue. Sachez que j’ai finalement fait le choix d’un entrepreneur, basé autant sur des critères objectifs que sur mon propre ressenti. Il est primordial que le courant passe bien puisque vous allez être amené à vous croiser régulièrement dans les semaines et mois à venir…

3 2 1, top départ pour les travaux !

Après de longues semaines d’attente, me voilà à nouveau propriétaire et endetté pour plusieurs décennies. Tout le monde est dans les starting blocks pour débuter, moi le premier. 

C’est sans compter sur le fait que l’administration n’a pas encore rendu son verdict… Au risque d’être banni à vie de leur service téléphonique, je les ai harcelé pour obtenir le statut de ma demande. Ma persévérance a fini par payer une fois de plus. J’apprends que mon dossier a été validé et approuvé sans remarque (ouf, on respire…) mais que les courriers officiels ne sont pas encore envoyés. Sans le savoir, ce Monsieur venait de donner le coup d’envoi du combat face au prochain obstacle de taille, à savoir les travaux de rénovation. 

Autant dire que j’avais une montagne en face de moi. C’est de loin la partie la plus difficile que j’ai eu à gérer tout au long de ce projet. Malgré ma bonne volonté, on ne s’invente pas maître d’ouvrage d’un projet de cette envergure d’un simple claquement de doigts. On fait des erreurs, on apprend, on s’informe, on recommence et on finit par comprendre les ficelles avec le temps.

« Comment tu as fait pour suivre le chantier ? Tu n’avais pas peur que le travail soit mal fait ? ». Ces questions, on me les a posées sans cesse. Évidemment que j’avais des craintes. Sur un chantier aussi long qu’une grossesse, on peut dire que l’accouchement de mes appartements n’a pas été une sinécure. Prétendre qu’il y a des retards dans les chantiers du bâtiment serait un doux euphémisme. On avait planifié 4 mois initialement, j’avais tablé sur 6 en connaissant un peu les asticots. Et j’étais encore loin du compte ! Il faut bien reconnaître que dans une rénovation, on ne peut pas tout prévoir dès le départ non plus. On décide également quelques ajustements au moment où le chantier bat son plein. Ceci explique aussi cela. L’important au final, c’est que mes petits se portent bien ! Autant il est agréable et gratifiant de voir le projet avancer au fil des semaines, autant j’étais soulagé d’avoir cette étape derrière moi.

Dès les derniers coups de pinceaux terminés, je n’en avais pas pour autant fini de bichonner mes nouveaux nés. J’avais décidé, au tout début de l’aventure, de proposer un type de location tout compris (meubles, vaisselle, internet, tv, …), afin que mes futurs locataires puissent simplement poser leurs valises et se sentir directement chez eux. J’avais quelque peu sous-estimé cette partie, aussi bien financièrement qu’au niveau de la charge de travail. Meubler 2 appartements, 5 chambres, 2 salons, 2 salles à manger, 2 cuisines et 3 salles de bains, ce n’est pas une mince affaire… Heureusement, comme j’avais bien planifié cette partie-là à l’avance (merci à l’entrepreneur pour son retard), j’ai franchi la difficulté sans trop de problème !

La mise en location et la rentabilité

Ce qui nous amène à la dernière ligne droite de cette folle aventure : il me fallait trouver des locataires. Les préjugés vont aussi bon train à ce sujet : « Ils vont tout casser », « tu vas devoir courir après tes loyers », et j’en passe. 

Il est vrai que tout n’est pas toujours rose et qu’il faut parfois être sélectif dans ses choix (comme pour beaucoup de choses me direz-vous). Comme dans toutes décisions, j’essaye toujours de peser le pour et le contre entre l’aspect rationnel et le côté humain. Il n’est pas impossible que cette manière de faire m’apporte son lot de déceptions ou de situations difficiles à gérer. Mais il est aussi fort possible que tout se passe pour le mieux. L’important est d’être rigoureux, de suivre correctement au fil du temps et de pouvoir faire un tant soit peu confiance aux gens également.

Pour ma part, moins d’un mois après la mise en location, j’avais pratiquement rempli l’ensemble du bâtiment ! Quelle fierté de voir aboutir un travail de si longue haleine. Au niveau de la satisfaction personnelle, il n’y a pas de sentiment plus fort que de mener à bien ce genre d’épopée folle. Je ne cache pas que je suis passé par beaucoup d’émotions différentes au fil des mois. Mais ce qui est sûr, c’est que je ne regrette pas une seconde mes choix. Mon seul remord serait de ne pas avoir commencé plus tôt et d’avoir hésité à me jeter à l’eau.

J’allais vous quitter sans même vous parler de la rentabilité, quel mauvais élève je fais. Vous vous souvenez de mes 10 000 € d’épargne. Hé ben, je les ai rentabilisé en 7 mois à peine ! Chaque mois, j’encaisse des revenus largement supérieurs à mes mensualités de crédit, ce qui me permet de dégager un excédent assez confortable !

J’aurai complètement rempli ma mission et mes objectifs si la lecture de mon périple pouvait vous servir de déclencheur pour vous lancer à votre tour dans le monde des investissements immobilierx ! Et je terminerai par une expression que j’adore : « Il n'y a qu'une chose qui puisse rendre un rêve impossible, c'est la peur d'échouer ». 

À bon entendeur…

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